A. Các văn bản liên quan đến chế độ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản:

Để có thể hiểu thủ tục khai và nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản một cách chính xác, đầy đủ các hộ gia đình, cá nhân còn cần phải nghiên cứu các quy định liên quan đến chính sách chế độ về thuế từ chuyển nhượng bất động sản tại các văn bản pháp luật sau đây:

1. Luật quản lý thuế

2. Luật thuế thu nhập cá nhân.

3. Nghị định của Chính phủ số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế Thu nhập cá nhân.

4. Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Liên tịch Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên môi trường, hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

5. Thông tư số 60/2007/TT-BTC ngày 14/6/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản lý thuế và hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật quản lý thuế.

6. Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế Thu nhập cá nhân.

7. Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

B. Hướng dẫn kê khai, tính và thu nộp thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

1. Đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

Cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản là đối tượng phải nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

1.1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1.2. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất, bao gồm:

1.2.1. Nhà ở;

1.2.2. Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất;

1.2.3. Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

1.3. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở.

1.4. Thu nhập từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

1.5. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, đối tượng nộp thuế là từng cá nhân đồng sở hữu.

Đối với hoạt động cho thuê nhà, cho thuê mặt bằng không có đăng ký kinh doanh, đối tượng nộp thuế là người đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trường hợp nhiều người cùng đứng tên sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì đối tượng nộp thuế là từng cá nhân ghi trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

2. Các trường hợp được miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

2.1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2.2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất theo quy định này là cá nhân chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu một căn nhà duy nhất hoặc chỉ có quyền sử dụng một thửa đất duy nhất ở Việt Nam, kể cả trường hợp trên thửa đất đó đã hoặc chưa được xây dựng nhà.

 2.2.1. Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác mới được miễn thuế. Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

2.2.2. Trường hợp vợ chồng cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng khác thì khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng chỉ vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng khác mới được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng khác không đựợc miễn.

2.2.3. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

2.2.4. Căn cứ xác định thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do người chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

2.3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

2.4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau.

2.5. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

3. Hồ sơ miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

3.1. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa vợ với chồng cần một trong các giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao giấy chứng nhận kết hôn hoặc quyết định của toà án xử ly hôn, tái hôn (đối với trường hợp chia nhà do ly hôn, hợp nhất quyền sở hữu do tái hôn).

3.2. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao giấy khai sinh.

Trường hợp con ngoài giá thú thì phải có bản sao quyết định công nhận việc nhận cha, mẹ, con của cơ quan có thẩm quyền.

3.3. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi cần có một trong hai giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu (nếu cùng sổ hộ khẩu) hoặc bản sao quyết định công nhận việc nuôi con nuôi của cơ quan có thẩm quyền.

3.4. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông nội, bà nội với cháu nội cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu nội và bản sao Giấy khai sinh của bố cháu nội; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông nội, bà nội với cháu nội.

3.5. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại cần có giấy tờ sau: Bản sao Giấy khai sinh của cháu ngoại và bản sao Giấy khai sinh của mẹ cháu ngoại; hoặc bản sao sổ hộ khẩu có thể hiện mối quan hệ giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

3.6. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa anh, chị, em ruột với nhau cần có giấy tờ sau: bản sao sổ hộ khẩu hoặc bản sao Giấy khai sinh của người chuyển nhượng và của người nhận chuyển nhượng thể hiện mối quan hệ có chung cha mẹ hoặc cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha hoặc các giấy tờ khác chứng minh có quan hệ huyết thống.

3.7. Đối với bất động sản chuyển nhượng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể cần có giấy tờ sau: Bản sao sổ hộ khẩu ghi rõ mối quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; hoặc bản sao Giấy chứng nhận kết hôn và Giấy khai sinh của chồng hoặc vợ làm căn cứ xác định mối quan hệ giữa người chuyển nhượng là cha chồng, mẹ chồng với con dâu hoặc cha vợ, mẹ vợ với con rể.

Trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế nêu trên nhưng người chuyển nhượng không có Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu thì phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về mối quan hệ giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng làm căn cứ để xác định thu nhập được miễn thuế.

3.8 Đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, đất ở của cá nhân có duy nhất một nhà ở đất ở tại Việt Nam, hồ sơ gồm:

- Bản sao quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân có chữ ký của người chuyển nhượng cam đoan chịu trách nhiệm về tính trung thực trong bản khai đó.

- Bản sao giấy tờ pháp lý chứng minh trường hợp cá nhân có duy nhất một nhà ở đất ở tại Việt Nam (nếu có).

Nếu phát hiện kê khai không đúng người kê khai sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi gian lận thuế theo quy định của Luật Quản lý thuế.

3.9. Cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, khi chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất. Hồ sơ miễn thuế: bản sao quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền ghi rõ mức miễn, giảm tiền sử dụng đất.

3.10. Hồ sơ miễn thuế đối với Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau được áp dụng tương tự như hồ sơ miễn thuế đối với trường hợp chuyển nhượng bất động theo quy định của pháp luật.

3.11. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp chuyển đổi đất nông nghiệp để hợp lý hoá sản xuất nông nghiệp thì thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp được miễn thuế. Hồ sơ miễn thuế: Văn bản thoả thuận việc chuyển đổi đất giữa các bên được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

 Bản sao các giấy tờ đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản phải có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp không có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã thì người chuyển nhượng phải xuất trình bản chính để cơ quan thuế kiểm tra đối chiếu.

Người chuyển nhượng bất động sản thực hiện thủ tục miễn thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật.

4. Khai thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

4.1. Thời điểm khai thuế: cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

4.2. Hồ sơ khai thuế bao gồm:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2008/TT-BTC ngày 27/3/2009  của Bộ Tài Chính.

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

- Trường hợp cá nhân đề nghị được áp dụng tính thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thì phải xuất trình thêm các chứng từ hợp lệ làm căn cứ chứng minh các loại chi phí sau:

+ Giá vốn của bất động sản.

+ Chi phí xây dựng cải tạo nhà và các công trình trên đất.

+ Các loại phí và lệ phí đã nộp.

+ Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản.

- Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân phải kèm theo các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế tương ứng với từng trường hợp theo hướng dẫn tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài Chính.

4.3.  Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng chuyển nhượng bất động sản đến Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường quận, huyện, để nhận mẫu tờ khai thuế thu nhập cá nhân và được hướng dẫn kê khai theo đúng quy định (mẫu 11/KK-TNCN ban hành theo TT 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài Chính (xem mẫu và cách kê khai từng chỉ tiêu tại phụ lục đính kèm tài liệu này). Tờ khai được lập thành 02 bản và nộp cùng các giấy tờ liên quan đến việc xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường.

4.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ, xác nhận và ghi đầy đủ chỉ tiêu vào “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác nhận nghĩa vụ tài chính” sau đó chuyển giao cho Chi cục thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.

4.5. Nơi nộp hồ sơ khai thuế: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại cơ quan quản lý bất động sản (Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên môi trường).

4.6. Thời hạn nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhận thừa kế, quà tặng; (trường hợp phải khai thuế trực tiếp với cơ quan thuế),… là ngày ghi trên thông báo nộp thuế của cơ quan thuế nhưng chậm nhất không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế.

5. Xác định số thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp:

A. Căn cứ tính thuế đối với cá nhân cư trú:

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

5.1.  Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất

5.1.1. Thu nhập tính thuế: được xác định bằng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ đi giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

5.1.2. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường.

VD1: Tháng 5/2009, Ông X có căn nhà 50 m², tại quận A có chuyển nhượng cho Bà B tại Quận Y trên cùng địa bàn thành phố. Giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 23.000.000đ/m². Giá đất tại khu vực Quận A do UBND thành phố quy định là: 25.000.000đ/m². Vậy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 25.000.000đ/m².

5.1.3. Giá vốn: Giá vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể được xác định như sau:

5.1.3.1. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn căn cứ vào chứng từ thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất của nhà nước.

5.1.3.2. Đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (khi mua).

Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau...

5.1.3.3. Đối với trường hợp đấu giá chuyển quyền sử dụng đất thì giá vốn là số tiền phải thanh toán theo giá trúng đấu giá.

5.1.3.4. Trường hợp không xác định được hoặc xác định không đúng giá vốn tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

5.1.4. Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hoá đơn theo chế độ quy định, bao gồm:

5.1.4.1. Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước;

5.1.4.2. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

5.1.4.3. Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

5.2. Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng hoặc công trình xây dựng trên đất.

5.2.1. Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn của bất động sản đó và các chi phí hợp lý có liên quan.

5.2.2. Giá chuyển nhượng

Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định như sau:

5.2.2.1. Phần giá trị đất chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

5.2.2.2. Phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất, được xác định như sau:

- Căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại giá trị nhà.

- Căn cứ quy định tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản do Bộ Xây dựng ban hành.

- Căn cứ giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có ban hành bảng giá tính lệ phí trước bạ thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng trên đất được tính theo bảng giá lệ phí trước bạ.

5.2.3. Giá vốn

 Giá vốn được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm mua. 

Trường hợp giá vốn về quyền sử dụng đất, giá trị nhà không xác định được hoặc giá ghi trên hợp đồng mua cao hơn giá thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

5.2.4. Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập là các khoản chi phí thực tế phát sinh có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng, có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm:

5.2.4.1. Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất người chuyển nhượng đã nộp ngân sách;

5.2.4.2. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng;

5.2.4.3. Chi phí xây dựng, cải tạo, nâng cấp, sửa chữa kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất;

5.2.4.4. Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng bất động sản như: chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc,...

5.3. Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở

5.3.1. Thu nhập tính thuế: thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan.

5.3.2. Giá bán: là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

5.3.3. Giá mua: được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua.

Trường hợp không xác định được giá mua hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

5.3.4. Chi phí liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm:

5.3.4.1. Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng nhà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách;

5.3.4.2. Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;

5.3.4.3. Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng.

5.4. Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước

Thu nhập tính thuế từ chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ giá đi thuê và các chi phí có liên quan.

5.4.1. Giá cho thuê lại:

Giá cho thuê lại được xác định bằng giá thực tế ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá thuê do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định.

5.4.2. Giá đi thuê: được xác định căn cứ vào hợp đồng thuê.

Trường hợp không xác định được giá thuê hoặc giá thuê ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm thuê thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

5.4.3. Chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập tính thuế là các khoản chi phí thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển quyền có hoá đơn, chứng từ theo chế độ quy định, bao gồm:

5.4.3.1. Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật có liên quan đến quyền thuê đất, thuê mặt nước mà người chuyển quyền đã nộp ngân sách.

5.4.3.2. Các chi phí cải tạo đất, mặt nước.

5.4.3.3. Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển quyền thuê đất, thuê mặt nước.

5.5. Thuế suất và cách tính thuế

5.5.1. Thuế suất

 Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

5.5.2. Cách tính thuế

a) Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

VD2: Tháng 6 năm 2009, ông K có bán một căn hộ 3 tầng với tổng diện tích là 55m²  tầng cho Ông A, trị giá bán nhà và đất là 3.600.000.000đ. Căn hộ này năm 1998 ông mua của Bà H, căn cứ trên hợp đồng mua bán và giấy biên nhận mua thanh toán giữa ông K và Bà H, thì trị giá chuyển nhượng bất động sản này 2.500.000.000đ. Chi phí để ông K làm thủ tục sang tên là (lệ phí trước bạ) 17.000.000. Như vậy, Thu nhập tính thuế (TNTT) từ chuyển nhượng bất động sản của ông K sẽ là:

TNTT = Giá chuyển nhượng – Giá vốn – Chi phí hợp lý liên quan.

TNTT (Ông K) =3.600.000.000đ – 2.500.000.000đ – 17.000.00 đ= 1.083.000.000đ

Thuế TNCN = 1.083.000.000đ x 25% = 270.750.000đ

b) Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

VD3: Cũng theo VD2, trường hợp Ông K không xuất trình được giấy biên nhận thanh toán giữa ông và Bà H, giá trị nhà không xác định được, thì thuế thu nhập cá nhân được tính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông K sẽ là:

3.600.000.000đ x 2% = 72.000.000đ

5.6. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

5.7. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu, thì nghĩa vụ thuế sẽ được tính riêng cho từng cá nhân. Thu nhập tính thuế của từng cá nhân được xác định căn cứ vào tổng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và tỷ lệ phân chia thu nhập giữa các cá nhân đồng sở hữu. Tỷ lệ phân chia thu nhập được xác định căn cứ vào tài liệu hợp pháp như: thoả thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của toà án,... Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì tỷ lệ phân chia thu nhập được xác định bình quân.

B. Căn cứ tính thuế đối với cá nhân không cư trú

5.8. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 2%.

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân không cư trú nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

5.9. Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú trong từng trường hợp cụ thể được xác định như xác định giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú theo hướng dẫn tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài Chính.

6. Thu, nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản:

Căn cứ hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cơ quan thuế kiểm tra, xác định số thuế phải nộp và thông báo số thuế phải nộp theo mẫu số 11-1/TB-TNCN ban hành kèm theo Thông tư này cho người nộp thuế biết trong thời hạn ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Thông báo thuế được gửi trực tiếp cho người nộp thuế hoặc gửi theo hồ sơ qua cơ quan có thẩm quyền quản lý bất động sản. Trường hợp cá nhân thuộc đối tượng được miễn thuế, cơ quan thuế sẽ xác nhận vào tờ khai và chuyển cho cơ quan quản lý bất động sản.

Cơ quan quản lý bất động sản chỉ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản khi đã có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc xác nhận của cơ quan thuế về khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản thuộc đối tượng được miễn thuế.

7. Xử phạt vi phạm thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

Người chuyển nhượng bất động sản vi phạm bị xử phạt chậm nộp tiền thuế:

Nộp tiền thuế chậm so với thời hạn quy định, thời hạn được gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế, ghi trong quyết định xử lý vi phạm pháp luật về thuế của cơ quan thuế.

Nộp thiếu tiền thuế do khai sai số thuế phải nộp, số thuế được miễn, số thuế được giảm, số thuế được hoàn của các kỳ kê khai trước, nhưng người nộp thuế đã phát hiện ra sai sót và tự giác nộp đủ số tiền thuế thiếu vào Ngân sách Nhà nước trước thời điểm nhận được quyết định kiểm tra thuế, thanh tra thuế của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 Mức xử phạt tiền là 0,05% số tiền thuế chậm nộp tính trên mỗi ngày chậm nộp.

Số ngày chậm nộp tiền thuế bao gồm cả ngày lễ, ngày nghỉ và được tính từ ngày tiếp sau ngày cuối cùng của thời hạn nộp thuế theo quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế, thờì hạn ghi trong quyết định xử lý của cơ quan thuế, đến ngày người nộp thuế đã nộp đủ số tiền thuế chậm nộp vào Ngân sách Nhà nước ghi trên chứng từ nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước.