Đối tượng áp dụng theo hướng dẫn tại Công văn này là: Cá nhân có hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để được hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà thực hiện chuyển nhượng lại hợp đồng góp vốn cho tổ chức, cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật; Cá nhân đã có hợp đồng mua nhà, mua căn hộ với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà thực hiện chuyển nhượng lại hợp đồng cho tổ chức, cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật.

Về kê khai nộp thuế: Các cá nhân trên thực hiện kê khai nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 11/KK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 của Bộ Tài chính. Riêng chỉ tiêu [04] trong mẫu số 11/KK-TNCN phản ánh các giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì phản ánh hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua nhà, mua căn hộ đã ký kết giữa cá nhân với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà.

Về áp dụng thuế suất và tính thuế TNCN:

Đối với các trường hợp có đủ điều kiện xác định được thu nhập chịu thuế TNCN thì áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế.

 Công văn này cũng hướng dẫn việc xác định giá vốn và chi phí liên quan. Theo đó, việc xác định giá vốn và chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng cụ thể để tính thu nhập chịu thuế đối với một số trường hợp được xác định như sau:

- Đối với những cá nhân có hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà, thực tế dùng tiền vay để góp vốn hoặc nộp tiền mua nhà; có chứng từ trả lãi tiền vay phù hợp với hợp đồng vay của các tổ chức tín dụng để mua căn hộ, mua nền nhà thì khi xác định thu nhập chịu thuế, khoản trả lãi tiền vay tương ứng với phần vốn thực tế đã góp cũng được xác định là chi phí hợp lý theo lãi vay thực tế.

- Đối với các trường hợp mới chỉ góp một phần vốn (chưa nộp đủ số tiền theo hợp đồng) thì giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng được xác định như sau:

Giá vốn của hợp đồng chuyển nhượng = Tổng số vốn phải góp theo hợp đồng - Phần vốn góp còn thiếu (chưa nộp)

 Đối với các trường hợp không đủ điều kiện để áp dụng thuế suất 25% thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng, cụ thể là: Trường hợp giá chuyển nhượng hợp đồng, vốn góp, nền, chuyển nhượng hợp đồng mua căn hộ không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng;

Trường hợp hợp đồng gốc đã được chuyển nhượng qua nhiều chủ và đã làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng với tổ chức cá nhân xây dựng nhà trước ngày 26/09/2009 nhưng không xác định được giá vốn của người nộp thuế đứng tên trên hợp đồng khi chuyển nhượng sau này, hoặc có xác định được giá vốn và chi phí liên quan nhưng giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, cơ quan thuế phải ấn định giá chuyển nhượng. Việc ấn định giá chuyển nhượng này thực hiện theo hướng dẫn tại điểm 3 mục II phần B Thông tư số 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính

Công văn số 3929/TCT-TNCN cũng hướng dẫn: Theo quy định, thời gian hiệu lực thi hành của Thông tư số 161/2009/TT-BTC của Bộ Tài chính là ngày 26/09/2009, do đó đối với những hợp đồng chuyển nhượng và đã làm thủ tục chuyển tên với các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước ngày 26/09/2009 thì không phải nộp thuế TNCN theo hướng dẫn tại Thông tư số 161/2009/TT-BTC. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có ký hợp đồng nhận góp vốn của cá nhân để được hưởng quyền mua nền, mua căn hộ hoặc bán nhà có trách nhiệm lưu giữ danh sách các cá nhân đã chuyển nhượng hợp đồng góp vốn trước ngày 26/09/2009 và chịu trách nhiệm về tính chính xác; nếu có hành vi hợp thức hoá cho các trường hợp chuyển nhượng để trốn thuế thì bị xử lý vi phạm theo quy định của Luật Quản lý thuế.

 Đối với các trường hợp làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kể từ ngày 26/09/2009, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trước khi làm thủ tục chuyển tên trên hợp đồng phối hợp với cơ quan thuế để đôn đốc các cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ kê khai nộp thuế TNCN theo quy định nêu trên.

Quý bạn đọc có nhu cầu tìm hiểu chi tiết Công văn 3929/TCT-TNCN, xem tại đây.